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我爱房坑之 86 TAX REFORM

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作者: sevens @ mitbbs

首先声明，我不是什么专家，只想以史为鉴，抛砖引玉。希望大家都来讨论。

不知大家注意没有，BAY AREA 二十年以上的房子大都建在这三个年龄段。

一，五十年代到六十年代初，这大概是BAY AREA 大开发的时候。
二，七二，七三前后几年。这个大概和七三年的股市BOOM AND CRASH有关。
三，八六年到九零年前后几年。这是到目前为止最后一个REAL ESTATE RESESSION 也是我
想讨论的话题。

尽管也许不是唯一的原因，但是大多数人都认为，86年的TAX REFORM是导致90年前后房市
崩盘的最重要，最直接的原因。

86年的TAX REFORM 主要有以下三点。

第一，Increase in Capital Gains Rate

在86之前，CAPITAL GAIN 最高的TAX RATE 是20%。也就是说，投资房地产的人原来在每
挣一元，可以保留0。80。现在，如果你的TAX RATE 是 33%，那么你就只能拿到手上0。
67了。这样很多原来可以PROFITABLE的房子(我想，指的多是RENTAL) 就可能不赚钱甚至
赔钱了。

第二。Increase in Depreciable Lives

在86之前，房子的价值可以在19年用DEPRECIATION WRITE OFF，而且可以用一种叫“175%
declining balance method ” 来计算。这种方法具体是怎么计算我也不清楚。但是可
以肯定的是，这种方法允许OWNER在拥有房子的前几年WRITE OFF比较大比例的
DEPRECATION VALUE。

在86之后，房子的价值要用27。5年-31。5 WRITE OFF。而且每年只能WRITE OFF购买房价
的27。5分之一(或者31。5分之一) 。

这个的影响，就是使OWNER可以DEDUCT的EXPENSE大大降低，当然响应的，能得到的
PROFITABLE也就响应要降低了。

第三，Passive Investment Rules Enter the Game
这个RULE我最讨厌，如果没有这个，我可能早就买个INCOME HOUSE了。

简单来说，86之前，OWNER每年投资房地产的损失是可以抵税的。如果这样，那么假如我
现在投30% DOWN买一个INCOME HOUSE，如果可以让其保持CASH EVEN。 (就是RENT NCOME
可以去支持房贷，税等等)
那么，我还可以每年从政府那里用DEPRECTATION来CLAIM INVEST LOSS， 每年拿回来一些
钱。

CONSIDER一个普通的4-PLEX在BAY AREA一般在一个MILLION左右，那么每年可以CLAIM 4W
DEPRECTATION LOSS，按28% 的联邦税和9%的州税，就可以要回来>1W。当然，理论上在卖
房子的时候，这些税是要交回去的，但是，你先挣了很多年利息呀，而且有1031
EXCHANGE，理论上，这是可以无限DEFER下去的。

86 TAX REFORM 提出了passive investment。你业余炒股票是不是passive investment我
不知道。可是你业余买个房子去租就是passive investment。如果你读读passive
investment的定义，你就会发现，这条就是为了象我们这样手里有点小钱，想来当个
FIRST TIME小房东的人定的。大的，专门投资房地产的公司反而是materially
participate，不算passive investment。

作为passive investment，如果你的当年AGI(adjustable gross income) 小于10W, 那么
你可以CLAIM UP TO 25K的LOSS。 (注意，这个10W的LIMIT是86年的订的， 这么多年并没
有随INFLATION涨过)，否则，就根本不能DEDUCT

86年的TAX REFORM 导致 CONSTRUCTION 在新税法公布之后大幅度下降，大批 OWNER 开始
卖房，房市大幅度下跌。其中MULTIFAMILY自然受影响最厉害，被认为是deepest
recession since World War II。Single Family也不能幸免。连代的影响是很多SAVING
& LOAN INSTITUTION。 因为MORTGAGE是这些S&L的主要业务，随着价格的下降，
FORECLOSURE的增多，大批S&L纷纷倒台。而他们倒台之后，抛售手上的房子，引来的士更
多的房子ON MARKET，更低的价格，更大的CRASH。有人甚至认为86的TAX REFORM 直接或
者至少间接的导致了 89-91 年的RECESSION。

那么，当年为什么要通过TAX REFORM，取消这些REAL ESTATE的TAX SHELTER呢。

从我读的资料看来大概有两条。

第一，REAL ESTATE 已经吸引了太多的资金，导致了其他
投资的IN-EFFCIENT。 (“causing inefficient over-investment in real estate at
the expense of more productive investment”)

第二，当时的想法大概是要鼓励MONEY EARNED THOUGH LABER，不鼓励 想投资房地产这样
坐地分赃。这大概就是引进passive investment t的原因。 这种指导思想可能有利于产
生更多工作机会 (比如OWNER如果雇 一个入来管理， 就可以成为materially
participate， 所以，增加了一个就业， 可是这样就降低了投资的EFFCIENCY)

但是在经济学上，好像投资并没有PASSIVE和ACTIVE的分别。恰恰相反，整个华尔街其实
就建立在大众的PASSIVE INVESTMEN之上，没有了这些PASSIVE INVESTMENT，就没有了整
个金融体系。

之所以想到这些，也是因为这两年又在debate TAX REFORM。不管如何REFORM，都会影响
到整个经济的发展，整个社会的走向。我希望那些经济学家们能吸取前车之鉴，不要再引
起86 TAX REFORM引起的大震动。无论是BAY AREA，是美国，甚至是中国的上海北京，我
也许不能确定房价是不是过热，但我可以确定的是，任何一个地方，房地产如果真的
CRASH了，那么应该是对整个社会的一场灾难，这绝不是大家希望发生的。

参见http://www.nysscpa.org/cpajournal/old/10917112.htm

Source: mitbbs

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